华夏时报记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报道
千呼万唤始出来，继北京和上海之后，深圳也发布了新一轮楼市松绑政策。
9月5日夜间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称“905新政”），深圳市楼市新政调整正式落下。
本次“905新政”呈现出三大特点，一是非限购区域进一步拓宽，最早的特区罗湖于本轮调整中，解除了限购要求；二是限购的优化方向与京沪两地的政策调整口径保持基本一致，主要涉及增加购房套数、单身人士视同家庭等；三是深圳明确不再区分首套房和二套房的利率标准。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受采访时表示，综合来看，与去年9月推出的新政相比，此次政策力度有显著提升，旨在稳定房地产市场，起到托底的作用。
实探楼市，客户观望情绪依旧
先来看本轮深圳楼市新政，具体释放了哪些信号。
此次新政主要围绕限购放松与资格优化进行调整。其中，最受市场关注的，是非限购区域的进一步扩大：包括罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区在内的多个区域，对深户居民及社保满一年以上的非深户居民，购房将不再受套数限制。更进一步，对于未缴纳社保的非深户居民，上述区域也放宽至限购2套。
这一政策变化意味着，过去因资格受限而无法购房的需求，获得了重新进入市场的机会。同时，成年单身人士在购房政策上也被视为“家庭”，不再单独受限。
在区域层面，罗湖区和宝安西乡街道的限购放开，被业内普遍视作是对深圳中西部楼市的一次“释放”。而此前外地客户仅能选择龙华、福永等相对偏远区域，如今在政策调整下，罗湖与西乡有望吸引这部分购房需求重新分布。
此外，盐田区、大鹏新区更是取消了购房资格审核，表明调控思路已逐步向简化审批、促进成交倾斜。
关于企业购房方面，在福田、南山和宝安新安街道的核心购房范围内，企业需满足“成立满一年、纳税额达100万元、员工10人以上”的三项硬性条件，方可在该范围购房。而其他区域，同样是放开了限购。
图片来源于深圳中原研究中心
政策发布后的首个周末，《华夏时报》记者实地探访了本轮政策重点利好的宝安西乡板块。但走访过程中，多个售楼处场面冷清，客户到访量并无明显增长。
“新政出台后的第一天上午，项目来了三四组客户，跟平时周末没什么区别。”西乡某碧海项目的置业顾问丽丽（化名）坦言，尽管市场对政策消息有所关注，但实际带动效果并不明显。
她表示，该项目以刚需客户为主，而去年9月的楼市政策已经提前释放了大部分刚需购房力，现阶段政策再宽松，对项目的刺激作用有限。
她还提到，虽然西乡板块在本轮政策中被明确利好，但目前该片区在售新房数量本就有限，几乎全为尾盘项目，缺乏具有吸引力的新品入市，无法形成足够的市场聚焦。
“此外，西乡板块在面积段选择上较为局限，小户型或许对投资者仍具吸引力，但对于偏好大户型的改善型客户而言，可替代选择较多。”丽丽如是说道。
“买房资格当然是一个因素，但市场观望气氛浓厚、投资回报预期下降、经济环境仍在调整，才是影响客户决策的核心。”她坦言，政策松绑的程度，仍未触及市场最需激活的“痛点”。
类似的反馈，也出现在南山板块。一位在该区域从业超过十年的中介人员对记者表示，从南山的客户画像来看，此轮政策对核心客户群的影响“非常有限”。
“南山的购房群体目标非常明确，他们不会因为罗湖、西乡等非核心区限购放开而改变购房计划。”他分析称，相比之下，政策对于拥有全国配置需求的投资客，更具吸引力。随着资格门槛降低，部分中西部非限购区域，尤其是罗湖板块热度有望获得提升。
中原数据显示，新政出台后48小时，中原找房App咨询量同比上涨20%，其中罗湖区咨询量同比上涨30%。深圳中原代理的新房项目，同比（上周末）到访量增长约48%，成交量同比增长60%。
深圳中原向记者透露：“罗湖片区受限购放开的影响，到访量增幅度超230%，但受限于目前在售新房住宅供应有限，成交未呈现显著上涨。”
在西乡街道毗邻的新安街道，记者观察到略有不同的景象。尽管该片区仍属核心限购区域，但项目到访情况优于西乡。
在新安珺悦名都项目，置业顾问刘佳乐表示：“政策发布后，有部分原本持观望态度的客户受新政影响，信心得到一定提升，前来咨询和跟进的意愿增强。”
不过他也坦言，新安作为限购核心区，现阶段仍有大量潜在客户因资格问题被挡在门外，实际成交尚未大幅改善。
“整体来看，新政对购房信心起到了一定提振作用，但由于资格仍有限，核心片区的释放空间仍然受限。”他呼吁，后续政策可进一步在核心区域优化限购标准，以更有效激发实际购买力。
从记者走访的实际反馈来看，政策利好尚未在短期内有效传导至一线销售端。购房者仍处于观望状态，市场氛围整体偏冷。
政策节奏稳中有松，楼市尚处“观察期”
2025年“金九”开启之际，深圳发布“905”新政，进一步收窄限购范围，放宽非核心区域购房资格，引发市场高度关注。
尽管政策利好信号明确，但从数据与实地反映来看，政策尚未快速传导至成交层面。背后深层逻辑，或许不仅关乎市场短期刺激，更与深圳房地产金融属性、内需结构、资产修复周期息息相关。
进入2025年，深圳新房市场整体表现低迷。根据深圳中原数据，上半年全市一手住宅共网签21868套，其中预售住宅成交15101套，虽同比增长24.4%，但环比大幅下滑41.6%；预售成交面积同比上涨23.7%，却环比下滑达41.9%。
而在供应端，新房住宅供应13,877套，同比下降28.6%，环比下滑32.9%。供需双数据创下五年来新低态势，显示出市场需求并未因价格调整而明显回暖。
从区域成交结构看，福田、南山等核心板块的市场占比持续萎缩。上半年，福田和南山的新房销售仅占全市总量的9.5%，二手房交易占比则降至34.5%。这意味着，超过九成的新房交易、近七成的二手房成交，已转移至非限购区域。
深圳楼市的供需疲软和价格下跌，促使政府出台政策以提振市场信心。此次“905”新政的出台，通过进一步放宽限购政策，收窄了限购区域，力图激活外围区域的市场需求。
相较于北京和上海的楼市政策，深圳此次松绑的力度较大，尤其是在外围区域，购房资格的放宽超出了市场的预期。
李宇嘉向记者表示，深圳房地产市场的金融属性较强，政策松绑的力度也因此有所加大。相比京沪，深圳的楼市波动性较大，涨得快、跌得也快。在投资者撤离的背景下，深圳正面临着较为严重的市场冷却期。
“投资者情绪的极度低迷是当前深圳楼市的主要挑战。”李宇嘉强调，房地产市场对于深圳居民的资产配置及城市经济的贡献，比北京和上海更加显著，因此，市场的调整对深圳的经济稳定至关重要。
在其看来，深圳外围不得不退出限购，甚至罗湖区也退出了限购、企事业单位购房也基本无限制，且一步迈到鼓励多套房购置，目的就是想充分激活投资需求。
尽管深圳政府试图通过政策刺激楼市回暖，但市场反应却未能如预期般迅速。李宇嘉分析称，深圳的住房自有率仅为30%左右，远低于北上广等一线城市的60%以上。这意味着，深圳本地居民的购房需求基础相对薄弱，大多数深圳人并不具备购房能力，楼市的内需支持力度不足。
李宇嘉进一步指出，虽然近年来深圳房价已有所下跌，并且放宽了购房政策，但这些政策并未显著刺激住房自有率的提升。“这表明当前市场的需求基础仍然较为薄弱。”
他认为，尽管价格调整可能吸引更多投资者，但如果置换链条不畅，市场很难形成良性循环，从而制约了楼市的复苏。
当前，深圳楼市面临的主要问题在于市场供需结构的失衡。如果不能有效修复这一结构，深圳楼市的回暖将是一个长期且复杂的过程。尤其是中低价房源的市场承接能力不足，导致高价房源的需求也无法有效释放，这使得市场缺乏足够的购买动力。
在库存仍高、购房信心恢复不足、核心区供应有限的多重背景下，深圳楼市政策放宽是否能真正转化为成交动力，仍有待后续市场表现验证。
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